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民宿没盈利 别着急谈情怀

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摘要与民居所有者签订使用合同是当下民宿经营中的普遍模式,随着民宿的走红,这一模式隐藏的问题也更加尖锐。

民居所有权和经营权的分离,日益高涨的房租,都决定了如何提升盈利水平成为民宿产业发展进程中绕不开的话题。

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在民宿产业发展较为成熟的杭州、丽江等地,早期怀抱旅游梦进入民宿市场的经营者即将迎来民居使用合同到期的行业洗牌期。“一方面,在市场关注度持续走高,多元主体竞相涌入民宿产业的宏观格局之下,租金上涨、竞争加剧将会成为常态,这种常态将会进一步压缩民宿的经营收益;

另一方面,随着民宿经济效应的日益显现,房东单方面撕毁合约的事情将会发生的更加频繁,缺乏法律支持和市场监管的大环境决定了民宿经营者的权益无法得到保障。”

客栈民宿研究会发起人之一、浙江大学旅游研究所副所长周永广表示。

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作为新兴市场,民宿领域本身还有诸多问题待解。例如多元资本在短时间内的大量涌入,民宿市场的竞争日益激烈,不少房屋业主会对民宿经营方的租金要求一涨再涨。他同时透露,甚至会出现有房屋业主在合同租赁期未满的情况下,将民宿产权收回自己经营。

有业内人士表示,由于民宿在法律界定上的不清晰以及产权和经营分离等问题,民宿经营和业主的矛盾将会越来越多,不利于民宿业可持续发展

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不少民宿在经营上存在着类似房地产行业的投机行为。一些民宿客栈经营方在租赁物业后经营不到一年,借助民宿市场的红火和地理位置优越,将酒店客栈经营权溢价20%左右转让。

在业内人士看来,这有悖于民宿业的可持续发展。

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没有盈利,别谈情怀
我们或许从很多宣传中看过不少民宿主人如世外桃源般的生活状态,但是,那只是表面现象。民宿形态归根到底是一个商业形态,盈利是活下去的必须条件

据悉,在一般模式下,一栋民宿在投入运营之前就至少包含了租金、装修等投入,进入实际运营之后还会涉及到雇员工资、营销成本及日常损耗等各项开支,但高额的前期投资未必能换取同等的收益。

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近年来随着民宿的走红,多元资本和力量在短时间内的大量涌入加剧了民宿市场的竞争,装修、租金等前期投入也一路水涨船高。以杭州西湖周边为例,约5年前,杭州周边一栋民居的租金约为10万元/年,近年来却飙升至30万元/年,装修成本也上涨至百万元起。

按照现有的标准,一栋10间以下客房的民宿,装修成本约在150万元以上,年租金约为30万元,一栋民宿的前期投入动辄就在200万元以上。

而投入实际运营之后,按照民宿中端市场的行情,一个客房的定价约在300-400元/间/日,西湖周边民宿的平均入住率在七成左右,将人员工资、日常损耗都计算在内,一栋民宿的投资回报期约在5-8年之间。

而一些非热点景区周边的民宿,虽然租金相对较低,但在地理位置偏远,淡旺季分化、营销成本过高、入住率低等多方因素的共同作用下,投资回报期将更长。

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而在实际经营中,为了紧跟市场热点,维护稳定的客源群,结合台湾及内地成功民宿的发展经验,每5年就是民宿新一轮的整修提升期。民宿经营者必须持续不断的注资,不断优化软硬件配套,才能在激烈的竞争中保持独特的吸引力。因此,“若经营较好,大多数民宿回本期也得在8年左右,5年左右回本的很少。”

西湖民宿行业协会副秘书长封国仙看来,民宿经营最难的就是差异化,而密集涌入的经营者在推高成本的同时,也加剧了同质化。

投资热与盈利难交织的根本原因是需求与供给的不匹配。“如果只是找个地方住,星级酒店服务更规范、更可预期,我凭什么来你家住?没想清楚这个问题,不要轻易进来。”

此外,一些地区民宿发展目前存在方向性错误,把民宿建设等同于打造一个精品酒店,是原则性误区。

在中国旅游研究院院长戴斌看来,一栋民宿最吸引人的地方,一定是激发了游客对当地文化生活方式的好奇,因此,精致民宿和精品酒店是有区别的。

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SMART度假地产专家委员会秘书长王旭指出,目前在乡村客栈民宿产品中,众多创业者或投资人面临的两大问题更值得注意:
1、团队的不健全
一个成功的民宿通常需要产品(好的设计与产品定位,可见与不可见的部分)、运营传播这3个方面。而多数民宿创建者只具备其中某一个方面的经验,甚至一个都不具备。

也许有些有情怀的老板可以成就一家民宿,但这种几率还是很低的,如果能够把资源融合对接起来,其实是可以互补的。

2、缺乏体验内容
虽然入住民宿本身就是体验,但除了在世界上另一个地方发呆以外,人们往往需要更加丰富多元的活动内容。王旭表示,乡村综合体的系统化生态亟待建立。“需要一个强有力的整合平台,来保证多产业的融合与协调、避免单点作战、拿到更好的租金条件,以及屏蔽违约风险等。”

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民宿究竟赚不赚钱,民宿究竟怎么才赚钱?是许多做民宿人内心的疑问。民宿发展如此火爆既有市场需求的存在,也有许多投资人跟风入市的原因。面对如今“僧多粥少”的局面,投资民宿,要慎之又慎。如果已经投资,则要与行内人士多多交流经验,少走弯路。

 

THE  END

来源 |  乡村旅游研究

编辑 | 筑梦君

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